地價與估價方法：公示價格、年期修正與稅基

2026 年上海市城鄉建設用地基準地價的成果表，把商業用地（批發零售）第 1 級的樓面價列為 36,670 元/平方米、第 5 級列為 12,100 元/平方米，設定使用年限 40 年。¹一宗剩餘年限只剩 8 年的商業用地，價款不由這個數字乘上面積得出；表列價格按設定的 40 年給價，剩餘年限與設定年限不同時另須做年期修正。續期價款以所在級別基準地價的 70% 為下限，〈非住宅建設用地使用權屆滿與續期：商業用地四十年之後〉寫的是這條下限依哪一種地價核定，本章寫那一種地價怎麼算出來、以及它進到哪一個稅基。

GB/T 18508-2014《城鎮土地估價規程》（2014 年 7 月 24 日發布，2014 年 12 月 1 日實施，2025 年 11 月 3 日複審繼續有效）第 3.2 點界定公示地價為「以維護經濟和市場的平穩健康發展目標，遵循公開市場價值標準評估，並經政府確認、公布實施的地價」，並列舉基準地價、標定地價、課稅地價三者。²同一塊地在同一時點因此有數個由政府確認的價格，各有各的產生程序與用途。

估價目的決定價格種類

《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》第 4.2 點就出讓地價評估寫明目的：為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價，或核定應該補繳的地價款提供參考依據。³這一種評估的成果供出讓方決策之用，與課稅、抵押、資產處置各自的評估目的不同，價格種類隨之不同。

規程第 3.3 點界定基準地價為「在土地利用總體規劃確定的城鎮可建設用地範圍內，對平均開發利用條件下，不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、住宅、工業等用途分別評估，並由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權利的區域平均價格」；⁴第 3.4 點界定標定地價為「政府為管理需要確定的，標準宗地在現狀開發利用、正常市場條件下，某一估價期日法定最高使用年期下的土地權利價格」；⁵第 3.5 點界定課稅地價為「為課稅需要，以基準地價、標定地價為基礎測算，並由政府確定的，作為計稅依據的土地價格」。⁶三者的覆蓋層級由級別或均質區域到標準宗地，估價期日下的年期一律取法定最高使用年期。

台灣的兩個公告價格分屬兩套作業。平均地權條例（民國 43 年 8 月 26 日制定公布，民國 112 年 2 月 8 日最近一次修正）第 15 條就規定地價與重新規定地價定五道程序：分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格、劃分地價區段並估計區段地價後提交地價評議委員會評議、計算宗地單位地價、公告及申報地價、編造地價冊及總歸戶冊；⁷第 46 條則就公告土地現值另定一套：直轄市或縣（市）政府應經常調查其轄區內土地地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年一月一日公告。⁸兩套作業各自產出一個價格，各自接一個稅目。

香港與新加坡的保有稅以租值為稅基。《差餉條例》（第 116 章，現行版本 2024 年 11 月 1 日）第 7(2) 條規定，物業單位的應課差餉租值須相等於在租客承擔一般由租客支付的所有差餉及稅項、業主承擔地稅與修葺保險等開支的情況下，物業單位按年租出可合理預期得到的租金。⁹新加坡 Property Tax Act 1960（2020 Revised Edition，2025 年 4 月 1 日起之現行版本）第 2 條就 annual value 所下的定義同屬租值：the gross amount at which the same can reasonably be expected to be let from year to year, the landlord paying the expenses of repair, insurance, maintenance or upkeep and all taxes。¹⁰

表列各價格所答的法律問題不同，數值不得互相套用。租值與資本價尤其不可互換：香港與新加坡的保有稅稅基是一年的租金，中國大陸與台灣的稅基是一筆資本價格。

五種評估方法及其適用條件

出讓地價評估技術規範第 4.4 點列五種評估方法：收益還原法、市場比較法、剩餘法、成本逼近法、公示地價係數修正法，並要求出讓地價評估至少採用兩種，包括前三種之一，以及成本逼近法或公示地價係數修正法。¹¹方法的組合因此不由估價機構自由選定；因土地市場不發育等原因無法滿足該要求者，應有詳細的市場調查情況說明。

第 5.5 點就公示地價係數修正法另設兩項要求：所採用的基準地價應當已向社會公布，採用已完成更新而尚未向社會公布的基準地價，須經市、縣國土資源主管部門書面同意；已經開展標定地價公示的城市，可運用標定地價係數修正法進行評估。¹²未公布的基準地價因此不得逕行採用，公示本身是該方法的適用要件。

台灣的不動產估價技術規則（民國 90 年 10 月 17 日訂定發布，民國 102 年 12 月 20 日最近一次修正）第 14 條規定，不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格，因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者不在此限。¹³兩個法域對方法數量的下限規定相同，對組合的規定不同：中國大陸的規範指定必須包含哪幾類，台灣的規則只要求二種以上並就顯著差異的價格重新檢討。

剩餘法與土地開發分析法是同一件事的兩個名字：後者依技術規則第 70 條，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。¹⁴公示地價係數修正法在英美體系沒有對應物，因為它以政府公布的價格為起算點，而英美的大量估價直接以市價為標準。

土地使用年期修正係數的算定

規程第 6.1.10 點就市場比較法之下的土地使用年期修正明定兩個算式。式（6）為年期修正後宗地價格等於年期修正前比較實例價格乘以年期修正係數 K；式（7）為 K = [1 - 1/(1+r)^m] / [1 - 1/(1+r)^n]，其中 r 為土地還原率，m 為待估宗地的使用年期，n 為比較實例的使用年期。¹⁵分子與分母各是一個有限年期年金現值係數，年期愈短、係數愈小。

第 6.4.9 點就成本逼近法之下另設一式。土地增值以有限年期的價格與成本價格的差額確定時，不再另行年期修正；以無限年期的價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一併進行年期修正，係數依式（23）為 K = 1 - 1/(1+r)^n，n 為土地使用年期；待估宗地為已出讓土地者，應進行剩餘使用年期修正。¹⁶

第 6.5.1.1 點的基準地價係數修正法，基本公式為式（24）：待估宗地價格等於某用途某級別（均質區域）的基準地價，乘以宗地地價修正係數的代數和加一，再乘以其他修正係數，加上土地開發程度修正值；「估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正係數」在該式中合為一項。¹⁷第 6.5.3 點的標定地價係數修正法，式（26）把待估宗地年期修正指數列為四個乘數之一，同樣未給算式。¹⁸

規程因此就兩種方法明定年期修正係數的算式，就另外兩種只將年期修正列為其他修正係數之一。上海續期價款以基準地價為下限依據，走的是第 6.5.1 點的基準地價係數修正法；〈非住宅建設用地使用權屆滿與續期：商業用地四十年之後〉所稱那一項未知數，指的正是該法之下未設算式這件事。以式（7）把設定年期 40 年代入為 n、剩餘年期代入為 m，在數學上走得通，該代入方式屬推論，規程未設此規定。

土地還原率 r 的取值同樣不由規程決定。第 6.2.7 點列出確定土地還原率的三種基本方法：土地純收益與價格比率法，應選擇 3 宗以上近期發生交易且區域條件、用途、交易類型與待估宗地相似的交易實例；安全利率加風險調整值法，安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率，風險調整值依待估宗地所處地區的社會經濟發展與土地市場因素影響程度確定；投資風險與投資收益率綜合排序插入法。¹⁹三者都把取值留給個案的調查與判斷，全國性的統一規定未見。

新加坡就同一個技術問題公布了逐年的官方表。新加坡土地管理局與市區重建局 2022 年 8 月 1 日生效的通函 URA/PB/2022/08-DCG，其 Appendix 2 為 TABLE SHOWING LEASEHOLD VALUES AS PERCENTAGE OF FREEHOLD VALUE，就 1 年至 99 年逐年列出租賃權價值占永久業權價值的百分比：1 年 3.8%、8 年 25.2%、10 年 30.0%、30 年 60.0%、40 年 68.5%、60 年 80.0%、99 年 96.0%。²⁰同一份通函的 Appendix 3 另有臨時許可的折算表。

兩張表的基準不同。新加坡以永久業權價值為 100，中國大陸的基準地價以設定 40 年的年期為基準，兩組數字不得互相套用。制度上的差別在於折算的依據公布到什麼程度：一邊是逐年列出的官方百分比，另一邊是一份國家標準，而該標準在續期價款所適用的那一種方法之下未設算式。

公示地價的公告機關、查定周期與拘束力

規程第 7.9.1 點 a) 就基準地價的更新明定頻率：「基準地價更新周期視市場情況而定，更新頻率不得低於每 3 年一次，每隔 6 年應進行一次全面更新」。²¹同點 b) 規定全面更新應重新劃分土地級別或均質區域，局部更新可利用符合要求的地價指數完成。土地級別本身的劃分依據不在本規程：第 7.6.1 點寫的是根據 GB/T 18507 的要求確定土地的級別，²²分等定級的技術內容規定在該另一部國家標準。

標定地價的公示程序、更新周期與拘束力，規定在 TD/T 1052-2017《標定地價規程》（2017 年 12 月 25 日國土資源部發布，2018 年 3 月 1 日實施）。該規程的全文至本章截稿日未取得，本章不引它的節號與文字。GB/T 18508-2014 第 6.5.3.3 點就標定地價係數修正法所定的適用要求，可以看出標定地價在估價作業上的位置：該法可用於政府已公布標定地價的區域，且涉及國有土地資產處置或土地資產抵押時；所採用的標準宗地與待估宗地應位於相同或類似區域且具有可比性；標定地價應具有現勢性，待估宗地的估價期日距標定地價的期日一般不超過 1 年。²³

台灣的兩個價格各有法定周期。平均地權條例第 14 條規定，規定地價後每二年重新規定地價一次，但必要時得延長之；²⁴第 46 條規定公告土地現值於每年一月一日公告。⁸申報地價另有一層：同條例第 16 條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價；申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以百分之一百二十為其申報地價；未滿百分之八十時，得照價收買或以百分之八十為其申報地價。²⁵地價稅的稅基因此落在公告地價的 80% 至 120% 之間，而多數土地所有權人未申報，稅基即為公告地價的 80%。

香港的重估按年進行。差餉物業估價署載明，該署每年均會在全面重估中檢視物業的應課差餉租值，並把全面重估的作用寫成按差餉繳納人所佔用物業的市值租金水平，重新公平分配繳納差餉的整體責任。²⁶估價所依據的日期由行政長官指定：《差餉條例》第 7A(5) 條規定，有關日期指行政長官根據第 11(1)(b) 條指定的日期，²⁷而第 11(2) 條規定該項指定的公告須在憲報刊登。2026 至 27 財政年度的估價依據日期為 2025 年 10 月 1 日，據以評定的應課差餉租值自 2026 年 4 月 1 日起生效。²⁸

德國的查定周期與公布義務規定在建設法典。BauGB 第 196 條第 1 項規定，應依買賣價格彙集全面查定土地的平均區位價值，已建築地區的標準地價按該土地未建築時所應有的價值查定，並應每隔一個曆年之始查定一次，另有更頻繁之規定者從其規定；為不動產稅務估價之目的者，依財政機關的補充規定於各該主要認定時點或其他認定時點查定。²⁹同條第 3 項規定，標準地價應予公布並通知主管財稅機關，任何人均得向辦事處請求告知標準地價。³⁰

公示價格與一般正常交易價格的比例及其測量

內政部地政司的〈歷年公告土地現值及公告地價占一般正常交易價格百分比統計表〉，把公告土地現值占一般正常交易價格的全國總計由民國 89 年的 58.45% 逐年列到 115 年的 93.63%；同一份統計表的另一張工作表，把公告地價占一般正常交易價格的全國總計列為民國 93 年 17.35%、105 年 20.50%、115 年 19.42%。³¹兩個比例的分母是同一個概念，數值相差四倍以上，而它們分別是土地增值稅與地價稅的稅基。

兩組數字的期別不同，並排時要按各自的期別讀。公告土地現值逐年一期，涵蓋民國 89 至 115 年；公告地價按重新規定地價的週期，民國 89、93、96、99 為三年一期，102 年起改為兩年一期，89 年那一期沒有數值。橫斷面的離散同樣存在：115 年公告地價占比，金門縣為 3.15%、臺中市 10.04%、臺北市 26.30%、連江縣 32.75%。³²

法律就這個比例設有兩處規定。平均地權條例第 40 條第 4 項規定公告土地現值不得低於一般正常交易價值之一定比例，第 5 項規定該一定比例由中央主管機關會同財政部與直轄市、縣（市）政府會商後定之，但應逐年接近一般正常交易價格。³³土地稅法（民國 66 年 7 月 14 日制定公布，民國 114 年 1 月 24 日最近一次修正）第 33 條後段規定，公告土地現值應調整至一般正常交易價格；全國平均之公告土地現值調整達一般正常交易價格百分之九十以上時，第一項稅率應檢討修正。³⁴統計表所列的全國總計在民國 105 年首次達 90.53%，此後未再低於 90%，該項法定標準因此自民國 105 年起已經達到。

分母查無官方定義。統計表本身沒有表註、資料來源欄或編製說明，「抽樣」、「買賣實例」、「估價」、「定義」在該表的純文字裡命中數皆為 0；地價調查估計規則全文出現「一般正常交易價格」0 次，法條只把它當既定概念使用。內政部民國 108 年 12 月 31 日的新聞稿說明的是分子怎麼查估：兩種公告價格由直轄市、縣（市）政府依買賣實例或收益實例查估，經說明會與地價評議委員會評議後於 1 月 1 日公告。³⁵這組比例所測量的，因此限於主管機關自報的接近程度；分母的估計方法未經公布，該比例在方法上無從獨立複核。

量測公示價格與市價落差的方法論標準，見 IAAO 的兩份技術標準。《Standard on Ratio Studies》（2013 年 4 月通過）第 8 節寫明，理論上所欲達到的估價水準為 1.00，而任何類別的財產，估價水準在 0.90 與 1.10 之間即屬可接受，且各類財產必須在該轄區整體估價水準的 5% 以內，兩項判準須同時滿足。³⁶同一份標準的一致性判準以離散係數（COD）表示，按財產類別分列區間：較新或較同質地區的單戶住宅為 5.0 至 10.0，較舊或較異質地區為 5.0 至 15.0，空地為 5.0 至 25.0。³⁷《Standard on Mass Appraisal of Real Property》（2025 年通過）第 5.2.1 節採同一組估價水準判準。³⁸

中國大陸方面未見官方公布的同類比例。台灣的兩個比例由同一個地價評議委員會評定，法律對其中一個設有逐年接近市價的義務、對另一個未設；制度設計造成的落差與執行寬嚴造成的落差，在這兩個比例的數值上是同一個樣子。要區分兩者，需要的是同一批標的的獨立市價估計，以及兩個價格各自的查估紀錄。

地價在稅基上的作用

中國大陸的城鎮土地使用稅暫行條例（1988 年 9 月 27 日國務院令第 17 號發布，2019 年 3 月 2 日第四次修訂）第 3 條規定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算徵收。³⁹保有環節的這一個稅目按面積分等級定額課徵，地價不進入它的稅基。第 4 條按大城市、中等城市、小城市、縣城建制鎮工礦區四級規定每平方米年稅額幅度，分別為 1.5 元至 30 元、1.2 元至 24 元、0.9 元至 18 元、0.6 元至 12 元；第 5 條規定經省級人民政府批准，經濟落後地區的適用稅額標準可以適當降低，但降低額不得超過第 4 條所定最低稅額的 30%。⁴⁰

地價進到其他三個稅目的稅基。財稅〔2010〕121 號第三點規定，按房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等；宗地容積率低於 0.5 者，按房產建築面積的 2 倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。⁴¹土地增值稅暫行條例（2011 年 1 月 8 日修訂）第 6 條第 1 項將取得土地使用權所支付的金額列為計算增值額的扣除項目。⁴²契稅法（2021 年 9 月 1 日施行）第 2 條第 1 項將土地使用權出讓列為轉移土地、房屋權屬的行為，⁴³其計稅依據依執行口徑公告包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費等。⁴⁴〈非住宅建設用地使用權屆滿與續期：商業用地四十年之後〉寫的是這幾個稅目在續期價款上的適用，本節寫的是地價在這幾個稅目的稅基裡如何認定。

規程第 3.5 點所界定的課稅地價，以基準地價、標定地價為基礎測算並由政府確定，作為計稅依據。⁶現行的四個稅目中，房產稅、土地增值稅與契稅各自以實際發生的價款或原值為計稅依據，未以政府確定的課稅地價為稅基；該定義所指向的稅制，與房地產稅立法的進度有關。

台灣：申報地價與公告土地現值的分工

土地稅法第 15 條規定，地價稅按每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內之地價總額計徵之，該地價總額指依法定程序辦理規定地價或重新規定地價、經核列歸戶冊之地價總額。⁴⁵平均地權條例第 17 條規定，已規定地價之土地，應按申報地價依法徵收地價稅。地價稅的稅基因此是申報地價，而申報地價由公告地價與土地所有權人的申報共同決定。

土地增值稅走另一個價格。土地稅法第 30 條規定，土地所有權移轉或設定典權的申報移轉現值審核標準，於訂約之日起三十日內申報者以訂約日當期之公告土地現值為準，逾期申報者以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準，遺贈之土地以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。⁴⁶同法第 33 條就公告土地現值另定應調整至一般正常交易價格。³⁴

房屋的價格由第三個委員會評定。房屋稅條例（民國 32 年 3 月 11 日制定公布，民國 113 年 1 月 3 日最近一次修正）第 10 條規定，主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準核計房屋現值，納稅義務人如有異議，得於接到通知書之日起三十日內檢附證件申請重行核計；⁴⁷第 11 條規定房屋標準價格由不動產評價委員會依建造材料的種類等級、耐用年數及折舊標準、街道村里的商業交通情形與供求概況三事分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告，每三年重行評定一次。⁴⁸

地價的查估程序寫在地價調查估計規則（民國 35 年 10 月 28 日訂定發布，民國 102 年 12 月 31 日最近一次修正）。第 3 條所定的辦理程序有六道，自蒐集基本圖籍及資料起，經調查買賣或收益實例、估計實例土地正常單價、劃分地價區段、估計區段地價，至計算宗地單位地價止；⁴⁹第 4 條規定地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者得調查收益實例。⁵⁰第 21 條就區段地價的估計定兩種作法：有買賣或收益實例估計正常單價的區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價求其中位數為該區段之區段地價；無實例的區段，於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同的基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表修正估計。⁵¹

同一塊地、同一時點、由同一個地價評議委員會評定的兩個價格，一個在民國 115 年達一般正常交易價格的 93.63%，另一個為 19.42%。差別的法律依據在於：土地稅法第 33 條就公告土地現值定有調整至一般正常交易價格的義務與百分之九十的檢討標準，公告地價沒有對應的規定。

香港：以應課差餉租值為稅基

《差餉條例》第 7(2) 條所定的應課差餉租值為按年租出可合理預期得到的租金，⁹地價不進入該稅的稅基。差餉物業估價署載明，評估應課差餉租值時參考同區類似物業於估價日期或接近該日期在公開市場議定的租金，並按面積大小、位置、設施、樓宇質素及管理水平的分別加以調算；物業的租售限制與差餉繳納人的財政狀況不在考慮範圍內。⁵²

同一個租值另接一個稅目。《地租（評估及徵收）條例》（第 515 章，現行版本 2025 年 5 月 22 日）第 6(1) 條規定，適用租契的承租人有法律責任按照該條例向估價署長以地租方式繳交每年租金，款額相等於租出土地的應課差餉租值的 3%。⁵³差餉物業估價署的說明頁同以應課差餉租值的 3% 表述地租的釐定方式。⁵⁴

2026 至 27 財政年度的估價依據日期為 2025 年 10 月 1 日，該日期不寫在條例本文裡：條例只規定有關日期由行政長官依第 11(1)(b) 條指定，實際指定的日期由憲報公告，並見於差餉物業估價署的說明頁。²⁷²⁸補地價由地政總署辦理，屬另一條線，本章不展開。

新加坡：Annual Value 與空地的推計

Property Tax Act 1960 第 2 條就 annual value 所下的定義以租值為準，¹⁰而同條另設兩項推計。第 2(6) 條規定，評定任何財產的年值時，Chief Assessor 得選擇以本法所定義的年值為準，或以該財產（含其上建築物）估計價值的 5% 年息，或以該土地假設為未建築空地時估計價值的 5% 年息為準；第 2(8) 條規定，土地作為房屋或建築物的附屬用地而超出主計稅官所定面積者，超出部分視為空地，其年值須按該土地估計價值的 5% 年息分別評定。⁵⁵

新加坡稅務局的說明頁把這項推計表述為：土地與發展用地的年值按估計的永久業權市值的 5% 決定，適用於空地與興建中的土地；該頁並舉例，永久業權市值 500 萬元的土地，年值為 25 萬元。⁵⁶租值制的稅基在這一種情形下回到一個資本價格，再按固定比例折成年值。

Valuation List 由 Chief Assessor 依第 10 條編製，內容包含所有房屋、建築物、土地與租戶財產。⁵⁷年值的產生因此經過兩層：一般情形取市場租金，空地與發展用地取市值的固定比例。

美國：assessed value 與限增條款

加州憲法第十三 A 條第 2 條 (a) 項界定 full cash value 為郡估價官在 1975 至 76 年度稅單上所列的估價，或其後該不動產於購入、新建或發生所有權變動時的評估價值。⁵⁸同條 (b) 項規定，full cash value 基準每年得反映不超過 2% 的通貨膨脹率，或依消費者物價指數所示的下降幅度調減，亦得因重大毀損或其他價值下跌因素而調減。⁵⁹

年度應稅價值取兩者的較低者。Revenue & Taxation Code 第 51 條 (a) 項規定，就基準年價值確定後的每一個課稅基準日，不動產的應稅價值為基準年價值按通膨因子逐年複利調整後的數額，與該不動產於基準日的 full cash value，兩者中之較低者。⁶⁰換手才重估的結果，是持有期間愈長、assessed value 與市價的差距愈大，而這個差距由憲法條文本身產生。

德州 Tax Code 第 23.01 條 (a) 項規定，除本章另有規定外，所有應稅財產按其 1 月 1 日的 market value 估價；⁶¹同條 (b) 項要求市價依一般公認的估價方法與技術決定，估價區以大量估價標準決定估價值者，該標準須符合專業估價執業統一準則。第 23.23 條 (a) 項就自住宅（residence homestead）設上限：估價機關得將某一課稅年度的估價值提高至的數額，不得超過該財產最近一次經估價機關決定市價的年度的市價，與前一年度估價值加計其 10% 再加計所有新增改良物市價之和，兩者中之較低者。⁶²

第 23.231 條就自住宅以外的不動產另設一項上限，構造與第 23.23 條相同而比例為 20%，適用於估價值不超過該條 (j) 項所定金額的不動產。⁶³兩條的效果都是使 appraised value 與 market value 制度性分離：條文同時要求估價官按市價估價，並在估價記錄中同時記載市價與依上限計算的數額。

美國的估價品質因此靠另一套標準衡量，即前節所引 IAAO 的 assessment level 與 COD 區間。加州與德州都在法律上規定 assessed value 得低於市價，估價水準低於 1.00 在這兩州是條文所要求的結果。

估價爭議與救濟

香港的救濟分兩段。差餉物業估價署載明，全面重估後署長於 3 月公布新的差餉估價冊，任何人如不滿估價冊的記項，得於該年 5 月 31 日或之前以指明表格將建議書送達署長，理由限於四種：其負責繳納差餉的物業單位的估價高於其恰當的應課差餉租值、估價冊所載某一物業單位須予刪除、某一物業單位並沒有被載列於估價冊內、載於估價冊內的物業單位的估價低於其恰當的應課差餉租值。⁶⁴署長收到有效的建議書後覆核估價，並須於新估價冊生效年度的 12 月 1 日之前發出決定通知書；不服該決定者，得於通知書發出後 28 日內向土地審裁處提出上訴。⁶⁵

台灣對地價評定本身沒有專門的異議程序。平均地權條例、土地稅法、地價調查估計規則與平均地權條例施行細則，都未就地價評議委員會的評定結果設異議、複核或救濟程序。⁶⁶爭執因此發生在課稅處分的階段：稅捐稽徵法（民國 65 年 10 月 22 日制定公布，民國 110 年 12 月 17 日最近一次修正）第 35 條第 1 項第 1 款定納稅義務人對於核定稅捐之處分不服者，應於繳款書送達後、繳納期間屆滿之翌日起三十日內申請復查，同條第 4 項定稽徵機關應於接到申請書之翌日起二個月內作成復查決定，第 5 項定逾期未決定者得逕行提起訴願；⁶⁷第 38 條第 1 項定對復查決定不服者，得依法提起訴願及行政訴訟。⁶⁸訴願法（民國 19 年 3 月 24 日制定公布，民國 101 年 6 月 27 日最近一次修正）第 1 條第 1 項以行政處分為訴願的客體，第 14 條第 1 項定期間為自行政處分達到或公告期滿之次日起三十日。⁶⁹申報地價與公告土地現值因此不在各自的公告階段受爭執，而是在依其計算的地價稅或土地增值稅核定處分中，作為稅基受審查。

新加坡的第一站是 Chief Assessor。Property Tax Act 1960 第 20A 條 (1) 項規定，業主如不服其財產被列入 Valuation List 或不服所載年值，得於該年度內隨時以書面向 Chief Assessor 提出異議，敘明異議理由與所欲修正之內容；⁷⁰不服 Chief Assessor 的決定者，向依第 23 條設置的 Valuation Review Board 提出上訴，不服 Board 之決定者，得於決定之日起 21 日內向高等法院普通法庭上訴。⁷¹

中國大陸的救濟依通則。對估價結果所依據的行政行為不服者，循行政復議與行政訴訟；行政訴訟法就受案範圍與程序設有規定。⁷²規程與出讓地價評估技術規範就估價結果本身未設專門的異議程序：「異議」、「複核」、「復議」在兩份文件的全文中命中數皆為 0。標定地價公示的異議程序，規定在行業標準 TD/T 1052-2017《標定地價規程》。

德州的異議與司法審查各有專章。Tax Code 第 41.41 條 (a) 項第 1 款定財產所有權人得就其財產估價值的認定向估價覆核委員會（appraisal review board）提出異議，第 2 款為估價不均，第 4-a 款為第 23.231 條上限資格的認定；第 41.44 條 (a) 項第 1 款定提出異議通知的期限為 5 月 15 日與依第 25.19 條送達通知後第 30 日兩者中之較後者；第 41.45 條 (a) 項定委員會應於核定估價記錄後第 90 日內排定聽證，(b) 項定所有權人得到場提出證據或辯論。⁷³不服委員會決定者，依第 42.01 條 (a) 項第 1 款 A 目提起上訴，並依第 42.21 條 (a) 項於收受終局命令通知後 60 日內向地方法院提出審查之訴，逾期未提出者，依該章之上訴權喪失。⁷⁴第 23.01 條 (e) 項另定估價值經該等程序調低者，次年提高估價值須有明確且令人信服的證據支持，舉證責任在估價官。⁷⁵

德國的救濟走到憲法審查。聯邦憲法法院 2018 年 4 月 10 日判決 1 BvL 11/14 等宣告，評價法第 19、20、21、22、23、27、76 條、第 79 條第 5 項與第 93 條第 1 項第 2 句，就林農業以外且不在統一條約第 3 條所稱區域內的已建築土地，至遲自 2002 年 1 月 1 日起與德國基本法第 3 條第 1 項不符。⁷⁶違憲的理由在於估價的主要認定時點停留在 1964 年，致不動產估價上出現嚴重而普遍的不平等待遇，欠缺充分的正當化理由。同判決課立法者至遲於 2019 年 12 月 31 日前為新規定，經指摘的各該規定於新規定公布後得再適用五年、最長至 2024 年 12 月 31 日；逾該期限後，即使就已確定的處分，亦不得再以該等規定為據作成負擔。⁷⁷

各環節的法定標準、規範層級及其法律效果

GB/T 18508-2014 是推薦性國家標準，《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範》由國土資源部辦公廳印發，上海指導意見是市級主管部門經市政府同意後印發的試行文件，加州的增幅上限寫在州憲法第十三 A 條，德州的兩項上限寫在 Tax Code 第 23 章，《Standard on Ratio Studies》由國際估價官協會訂定。逾越所定標準的後果隨層級而異：憲法與法律所定的上限，估價機關逾越即為違法；部門規範性文件所定的作業要件，欠缺者所影響的是該份評估報告得否採該方法；推薦性國家標準與專業團體標準本身不設拘束力，須經法令引用始生效力。

前兩列的標準出自推薦性國家標準，該標準本身不設罰則；其在出讓地價評估上的拘束，來自出讓地價評估技術規範對該標準的引用。末二列的規範對象是省級人民政府，不是納稅義務人，其法律效果是授權下級機關在幅度內決定，與其餘各列不同。城鎮土地使用稅按面積計徵，不以公示地價為稅基。

這兩項判準的效力來自各州法律或行政規則的引用，各州的引用情形不在本章的範圍內。

表列各項之外，有三項未能列出具體標準。年期修正係數所用的土地還原率，規程只列出三種確定方法而未定取值，全國性的統一規定未見。標定地價的公示程序、更新周期與拘束力，規定在行業標準 TD/T 1052-2017《標定地價規程》，該標準的條文未列入本章。中國大陸方面公示地價與市場成交價的比例，未見主管機關公布的統計。

跨法域對照

估價方法的規定在六個法域大致同源：收益、比較、成本三種途徑各國皆有，差別在於政府公示的價格在其中占什麼位置。中國大陸把公示價格本身列為一種評估方法的起算點，台灣以公示價格直接充當兩個稅目的稅基，香港與新加坡的公示價格是租值而不是地價，美國以市價為法定標準而另以憲法或法律設定增幅上限，德國的舊制因公示價值長年未更新而遭宣告違憲。落差的來源因此各不相同：有的來自公示價格本身的定義，有的來自更新周期，有的來自法律明定的上限。